Locazione commerciale: niente cedolare!

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A quanto ammontano tasse e imposte che gravano su un box acquistato a scopo di investimento? È molto difficile che si tratti di un bene pertinenziale rispetto alla propria abitazione, a meno che non si abbia la fortuna di trovare un box in vendita nello stesso condominio. Dunque, è raro godere dei benefici sulla prima casa. E questo fa sì che l’imposta di registro si paghi sul prezzo di vendita, e non sul valore catastale. In linea generale, se l’affare si conclude tra privati, l’acquirente paga il 9% di imposta di registro più 50 euro fisse di imposta ipotecaria e catastale. Se invece, sempre agendo da privato, si acquista da un’impresa, occorre applicare l’aliquota Iva del 10% (sempre sul corrispettivo) e pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale pari a 200 euro ciascuna. Se sono trascorsi più di cinque anni dal termine della costruzione dello stabile, l’impresa può rinunciare all’opzione Iva (in questo caso si applicano le stesse regole dell’acquisto tra privati).
Per quanto riguarda la tassazione dell’affitto, per rispettare la legge «l’unica strada possibile è il contratto cosiddetto 6+6 applicabile agli immobili non abitativi, come da legge 391/1978», spiega Cristina Odorizzi, commercialista e revisore contabile. E sui proventi dell’affitto, non si può applicare la “cedolare secca”, quel particolare regime riservato alle abitazioni che permette di assoggettare il ricavato dei canoni a un’aliquota fissa del 21% in caso di “canone libero”.
Proviamo a fare un’ipotesi concreta, immaginando l’acquisto tra privati di un box nella periferia di Milano. Supponiamo sia un garage da 14 metri quadrati acquistato per 25mila euro. Avremo un’imposta di registro (9%) pari a 2.250 euro, più 100 euro di ipotecaria e catastale. Quindi l’investimento iniziale sale a 27.350 euro. Ipotizziamo ora che l’immobile venga affittato a 120 euro al mese, con un ricavo annuo di 1.440 euro. Se ci si fermasse qui, come fanno quasi sempre le statistiche, il rendimento al lordo sarebbe del 5,2% (1.440/27.350=0,052). Però occorre sottrarre i costi. Le spese annue di condominio si possono ipotizzare sui 150 euro. Poi ci sono Imu e Tasi da applicare, che si pagano entrambe visto che non si tratta di pertinenza alla prima casa. In base alle aliquote 2015 del Comune di Milano (10,6 per mille di Imu e 0,80 per mille di Tasi) si arriva a un totale di 181,94 euro per entrambe.
Occorre infine calcolare le tasse sui redditi. La base imponibile (1.440 euro) si calcola al 95%, quindi diventa 1.368 euro. Ipotizzando il secondo scaglione Irpef, quello con aliquota al 27%, si ottengono 369,36 euro. Cui occorre ancora aggiungere l’imposta annuale di registro, fissata al 2%, ma che si divide a metà tra locatore e conduttore, e che diventa quindi 14,40 euro. Insomma, dal ricavato di 1.440 euro vanno sottratte tasse e spese per 715,7 euro totali. Ci restano in tasca 724,3 euro, che rispetto all’investimento iniziale danno un rendimento netto del 2,64% (si scende invece al 2% con l’aliquota al 38%). Oltre a questo, infine, va considerata la rivalutazione (o svalutazione) del bene negli anni. O, al contrario, l’eventuale morosità del locatario e aumenti di tassazione. Fattori difficilmente quantificabili.

FONTE SOLE 24 ORE

 

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