Il leasing abitativo sfida il mutuo sui vantaggi fiscali

L’alternativa del rent to buy non ha benefici tributari

Il ventaglio delle possibilità per chi vuole acquistare la prima casa si è arricchito di un nuovo strumento: il leasing abitativo. Una forma contrattuale introdotta dalla legge di Stabilità 2016 (legge 208/2015, articolo 1, commi 76-84)e alternativa sia al mutuo che al cosiddetto rent to buy, anch’esso disciplinato di recente (art. 23 Dl 133/2014).
In base al nuovo «contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale», la banca o un altro intermediario finanziario acquista o fa costruire l’immobile su indicazione del soggetto che dovrà utilizzarlo. Come in una normale operazione di leasing, la casa viene data in locazione per un certo numero di anni a chi l’ha scelta, il quale alla fine ha la possibilità di riscattarla e diventarne proprietario, pagando una maxi-rata. Per agevolare il ricorso a tale forma contrattuale, è stato previsto un incentivo fiscale che può renderla più competitiva rispetto all’acquisto di una casa finanziato in parte con un mutuo. Ma anche rispetto al rent to buy, che sotto certi aspetti può definirsi più simile alla locazione finanziaria, perché consiste in due fasi: un periodo di affitto “preparativo” e la successiva operazione di acquisto.
Il leasing abitativo consente di detrarre dall’Irpef il 19% del canone di locazione (su un totale non superiore a 8mila euro annui) e della rata finale di riscatto (su un importo massimo di 20mila euro). Purché l’utilizzatore, non proprietario di altre abitazioni, abbia un reddito complessivo non oltre 55mila euro, e un’età inferiore a 35 anni al momento della stipula del contratto (che deve avvenire tra il 2016 e il 2020). Il risparmio fiscale che si può conseguire durante la locazione è dunque pari a 1.520 euro l’anno, più 3.800 euro in seguito all’atto d’acquisto.
Non è detto che le condizioni generali offerte da leasing e mutuo (tasso di interesse, percentuale dell’anticipo sul prezzo, durata dell’operazione) siano le stesse: per conoscerla bisognerà attendere che si consolidi il mercato bancario. Considerando il profilo fiscale, però, un giovane potrebbe certo trovar più vantaggioso comprare l’abitazione principale attraverso la locazione finanziaria. Ottenere dalla banca un mutuo prima casa dà infatti diritto a una pari detrazione Irpef del 19%, ma calcolata sulla sola quota di interessi non superiore a 4mila euro.
In Italia è diffuso l’ammortamento alla francese: la rata è fissa nel tempo, con l’ammontare degli interessi che si riduce progressivamente. Se i tassi sono bassi, come sta avvenendo ultimamente, e il capitale preso a prestito non è molto elevato (si pensi al caso di immobili acquisiti in provincia o di modesto valore), è probabile che si possa usufruire dello sconto fiscale massimo soltanto nei primi anni di ammortamento del mutuo. E l’incentivo offerto dal leasing abitativo sarebbe maggiore anche se al momento della firma l’utilizzatore avesse almeno 35 anni, età a partire dalla quale gli importi su cui calcolare il bonus sono ridotti a metà. Totalmente a favore della locazione finanziaria è anche il confronto con il rent to buy, la cui disciplina non prevede alcuna agevolazione, neanche per l’acquisto della prima casa.
Il vantaggio fiscale – pur importante – non è l’unico parametro da prendere in esame per valutare la convenienza. Rispetto al mutuo, con il leasing non si diventa subito proprietari, non viene iscritta ipoteca sull’immobile e si può avviare l’operazione con un anticipo di solito pari al 10% del valore (contro il 20% minimo di liquidità iniziale richiesto dalle banche per la concessione del mutuo).
Ma prima di stipulare il contratto occorre esser certi di riuscire a pagare fino al termine i canoni di locazione, che potrebbero d’altra parte risultare più elevati delle rate di un mutuo (per via del maggior tasso di interesse). Il pagamento può essere interrotto per 12 mesi se si perde il lavoro; se la morosità supera l’anno, o non è dovuta a cause di forza maggiore, la banca può chiedere la risoluzione del contratto per inadempienza. E oltre a perdere i canoni già versati, si resta debitori di tutte le somme ancora da pagare.

 

FONTE SOLE 24 ORE

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